Rechten, plichten en regels van een VvE
30 september 2012

Rechten, plichten en regels van een VvE

Er ontstaat regelmatig onduidelijkheid over wat er wel en niet kan in een Vereniging van Eigenaren (VvE). Wie mag er besluiten nemen en welke aanpassingen mogen er aan de appartementen en het complex gedaan worden? De rechten, plichten en regels van een VvE zijn wettelijk bepaald. Daarnaast zijn belangrijke bepalingen vastgelegd in de splitsingsakte, het splitsings- en huishoudelijk reglement. Deze kunnen per appartementencomplex verschillen.

Wat zegt de wet?
De belangrijkste rechten en plichten van de VvE staan in boek 2 waarin het verenigingsrecht is vastgelegd, en boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) onder titel 9, het appartementsrecht. De wet stelt een aantal belangrijke en specifieke eisen aan VvE's, onder meer dat:

  • de splitsing van een gebouw in appartementsrechten (geeft recht tot alleengebruik van een bepaald deel van een gebouw zoals appartement, flat, winkel of kantoor) door de notaris in een officiële akte moet worden vastgelegd.
  • alle eigenaren in principe een gelijk aandeel hebben in het bezit van het pand. Bij de splitsing in appartementsrechten kan hiervan worden afgeweken.
  • VvE's verplicht zijn om een splitsingreglement op te stellen.
  • eigenaren veranderingen aan mogen brengen in de privédelen van het gebouw, voor zover deze geen gevolgen hebben voor de andere eigenaren. Als ze overlast zouden kunnen veroorzaken, zoals een houten vloer, moet dit worden gemeld aan de VvE. 
  • een eigenaar het recht heeft om zijn appartementsrecht (dus woning, winkel of kantoor) te verhuren aan iemand anders.

Lees de volledige wetteksten van het BW 2 en BW 5.

Splitsingsakte, het splitsings- en huishoudelijk reglement

Splitsingsakte
In de akte van splitsing staat welke delen van het gebouw persoonlijk bezit zijn en welke delen eigendom zijn van alle appartementseigenaren. Waar de grenzen precies lopen is te zien op de splitsingstekening die bij de akte zit. Ook staat in de akte welk model splitsingsreglement erbij hoort.

Splitsingsreglement
Bij iedere splitsingakte zit een splitsingreglement, dat door een notaris wordt vastgelegd. In dit document staan de statuten van de vereniging en wat de onderlinge rechten en plichten van de appartementseigenaren zijn. Over onder meer het gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw en de financiering hiervan, het opzetten van de VvE, de vergadering en het bestuur. Het is in feite het document waarin alle regels vast liggen en wat u erop na dient te slaan als er onduidelijkheid ontstaat over bepaalde zaken.
Wel gaat de wet altijd voor het splitsingreglement. Staan er in het reglement zaken die in strijd zijn met de bepalingen uit het BW 2 en 5, dan vervallen deze.

De notaris maakt voor het splitsingsreglement bijna altijd gebruik van een model dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is opgesteld. Dit modelreglement is als gevolg van wetswijzigingen door de jaren heen aangepast. Maar omdat het oude reglement niet vervalt als er een nieuwe wordt gemaakt, zijn er verschillende modellen in gebruik. Het jaar waarin het gebouw is opgeleverd, bepaalt welk reglement van toepassing is, dat uit 1972, 1973, 1983, 1992 of 2006. Download de modelreglementen »

Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is niet verplicht, maar kan wel door de VvE worden opgesteld. Het is een praktische invulling van het splitsingsreglement en kan bijvoorbeeld bepalen dat de eigenaren gezamenlijk de algemene ruimtes netjes houden en de naamplaatjes op de brievenbussen er allemaal hetzelfde uitzien.
In de wet heeft het huishoudelijk reglement slechts betrekking op de algemene ruimtes in het gebouw. In de model splitsingreglementen na 1983 is hier ook het gebruik van privégedeelten aan toegevoegd en al het andere wat volgens de vergadering vastgelegd moet worden in regels, voor zover dit niet in het splitsingsreglement staat. Bijvoorbeeld of er huisdieren in de appartementen gehouden mogen worden. Er mogen geen bepalingen in staan die in strijd zijn met het splitsingsreglement. Het huishoudelijk reglement kan door de VvE tijdens een algemene ledenvergadering worden gewijzigd of aangevuld.

Ledenvergadering
De algemene ledenvergadering (ALV), die formeel ‘de vergadering van eigenaars' wordt genoemd, is het hoogste orgaan van de VvE. De ledenvergadering, waarin alle leden van de VvE zijn vertegenwoordigd, kan als enige namens de vereniging besluiten nemen. Het onderhoud, de financiën, het wijzigen van regels en ga zo maar door, alles moet langs de vergadering.
Tijdens de vergadering heeft ieder lid van de VvE het recht om aanwezig te zijn en een stem uit te brengen. Voor het nemen van besluiten geldt doorgaans een quorum, een minimum aantal stemmen dat tijdens de vergadering uitgebracht moet worden om het besluit geldig te maken. In het splitsingsreglement staat welk aantal stemmen voor welke besluiten vereist is en of elk lid een even zwaar wegende stem heeft. Een stemming moet van tevoren in de agenda van de vergadering worden aangekondigd, anders is een genomen besluit niet geldig.

Wat is gemeenschappelijk?
Aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw moeten alle leden van de VvE meebetalen op basis van de verdeelsleutel die in het splitsingsreglement staat. Gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld het dak, de raamkozijnen, de gevel, schoorstenen, ventilatiekanalen en technische installaties. Maar ook bijvoorbeeld de fundering, de alarminstallatie, intercom en de lift. Kijk in de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor een exacte opsomming van de gemeenschappelijke delen.


Dit artikel is gebaseerd op informatie uit de pocket De Vereniging van Eigenaren, besturen met uw buren. Hierin vindt u praktische informatie over hoe een Vereniging van Eigenaren (VvE) werkt. Als pocketuitgave te bestellen en gratis als pdf te downloaden voor leden. Meer over deze VvE-pocket »

1
0

Deze website maakt gebruik van cookies. Door het gebruik van deze website geef je toestemming voor het gebruiken van cookies.

/privacy-statement
Meer informatie
Ja, ik geef toestemming