Kleine VvE's en de regelgeving
30 september 2012

Kleine VvE's en de regelgeving

De regels voor VvE's in de Nederlandse wet gelden voor alle VvE's, ongeacht hun omvang. En ook de modelreglementen zijn veelal vrolijk van toepassing verklaard op minuscule VvE'tjes. Een kleine VvE van twee appartementen moet dus aan dezelfde regelgeving voldoen als een grotere of heel grote VvE. Hoe gaat u om met de regels?

Als u samen met uw buurman-appartementseigenaar een VvE van twee leden vormt, is het waarschijnlijk overdreven om het bestuur uit te besteden aan een professionele VvE-beheerder. Dus of uw buurman of uzelf neemt de functie van bestuur op zich.

Modelreglement
Het modelreglement schrijft voor dat de gelden van de VvE moeten worden geplaatst op een bankrekening die op naam van de VvE staat. Maar - als u al een bank kunt vinden die bereid is een rekening voor uw mini-VvE te openen - de kosten voor die bankrekening zijn verhoudingsgewijs behoorlijk hoog. Logisch dus dat u misschien de neiging zult hebben om uw eigen bankrekening te gebruiken voor het beperkte geldverkeer van de VvE.
En dat uw mini-VvE niet elk jaar een exploitatierekening en een balans met toelichting opstelt, is ook begrijpelijk. U spreekt elkaar regelmatig en zaken als noodzakelijk onderhoud worden altijd in goed overleg geregeld. En daarbij wordt wel eens afgeweken van de formele regels in het modelreglement.

Zo vallen de kozijnen volgens het modelreglement onder het gemeenschappelijk eigendom. Maar toen u nieuwe kozijnen met dubbel glas in uw appartement wilde laten installeren, zag uw buurman de noodzaak daarvan niet zo en heeft u de kosten zelf betaald. Toen heeft u wel met uw buurman afgesproken dat hij dan de vervanging van de kozijnen van zijn appartement in de toekomst ook zou betalen.
Nu is het twee jaar later. Uw buurman heeft zijn appartement verkocht. De nieuwe eigenaar wil de kozijnen van zijn appartement vervangen en klopt bij u aan voor een bijdrage van 50% in de kosten. Want de kozijnen vallen volgens het modelreglement immers onder het gemeenschappelijk eigendom...?

Regels?
Dat een VvE van 25 appartementen aan alle regelgeving moet voldoen, begrijpt iedereen. Dat een mini-VvE van twee appartementen niet aan alle regelgeving kan voldoen, begrijpt ook iedereen. Maar is het voor een mini-VvE verstandig om de regels helemaal aan de laars te lappen? En waar ligt dan de grens – bij drie, vier of nog meer appartementen?

Het is net als bij trouwen onder huwelijkse voorwaarden. De partners willen om goede redenen niet in gemeenschap van goederen trouwen, maar verzuimen in de praktijk te administreren wat van wie is en ook om periodiek te "verrekenen" zoals bij de aanvang van het huwelijk is afgesproken. Dat is geen probleem, zo lang het huwelijk voortduurt. Maar bij een scheiding blijkt het onduidelijk wat van wie is en wat ieder van de ander te vorderen heeft. En dan is er dus wel een probleem.

Administratie voeren
Dus ook voor een mini-VvE van twee of iets meer appartementen is het verstandig om een administratie te voeren. Dat kan heel simpel gehouden worden. Er zijn zelfs gratis administratieprogramma's speciaal voor kleinere VvE's, bijvoorbeeld het programma van VvEgemak.
Met een dergelijk programma is eenvoudig te werken en is het ook eenvoudig om jaarlijks even een balans(je) en een exploitatierekening uit te draaien. Alle facturen in een ordner zodat de twee eigenaren gezamenlijk even kunnen kijken of de cijfers kloppen en vervolgens allebei deze ‘jaarrekening' ondertekenen met vermelding van plaats en datum. Dat kan gebeuren op een gezellig burenavondje, dat dan fungeert als jaarlijkse ‘ledenvergadering'.
Dat de "oproeping ter vergadering" niet officieel –zoals het modelreglement wél voorschrijft- "schriftelijk plaatsvindt met een termijn van tenminste vijftien dagen" met vermelding van "de opgave van de onderwerpen van de agenda evenals de plaats en het tijdstip van de vergadering", dat snapt iedereen.
Maar het mag ook duidelijk zijn dat het niet verkeerd is om sommige regels wél, misschien in wat eenvoudiger vorm, na te leven.

drs. Maarten den Ouden, registeraccountant en auteur van De Kascommissiegids en De Kascommissiegids voor VvE's. Zie www.kascommissiegids.nl.

1
0

Deze website maakt gebruik van cookies. Door het gebruik van deze website geef je toestemming voor het gebruiken van cookies.

/privacy-statement
Meer informatie
Ja, ik geef toestemming