Hoe vindt u een goede VvE-beheerder? - deel 3
25 juli 2013

Hoe vindt u een goede VvE-beheerder? - deel 3

Als Vereniging van Eigenaren kunt u een groot deel van de taken uitbesteden aan een VvE-beheerder. Hoe vindt u een goede beheerder? In het laatste deel van deze serie gaan we in op overige zaken waar u op kunt letten voor u met een beheerder in zee gaat.

In deel 1 zetten we een aantal keuzecriteria voor een vve-beheerder op een rij.
In deel 2 gaan we in op het serviceniveau, de administratieve organisatie en contractvoorwaarden van een beheerder.
In het laatste deel van deze serie gaan we in op overige zaken waar u op kunt letten voor u met een beheerder in zee gaat.

Referenties
Wat u zéker moet doen: vraag referenties aan de beheerder én neem ook echt contact op met de VvE's die de beheerder als referentie opgeeft. Dat zijn VvE's die ervaring hebben met de beheerder en kunnen aangeven welke sterke en zwakke punten hij heeft.
Dus gaat u een goed gesprek aan met de bestuurders en/of leden van de VvE's die de beheerder als referentie noemt. Beperk u daarbij niet tot één of twee Verenigingen van Eigenaren. Dat vraagt enige tijdsinvestering, maar bedenk dat u bij een verkeerde keuze van een beheerder nog véél meer tijd kwijt zult zijn aan klachten, corrigerende acties en gesprekken!
En natuurlijk vraagt u aan de VvE's die u bezoekt ook inzage in de meest recente door de beheerder opgestelde jaarrekening, zodat u ook weet of de beheerder jaarrekeningen opstelt die voldoen aan de eisen van de wet en goed inzichtelijk zijn voor de leden.

Informatie op het internet
Uiteraard neemt u kennis van de website van de beheerder met wie u in zee wilt gaan. Dat geeft al een eerste indruk van de organisatie. Als de teksten op de website al taalkundig niet kloppen, kunt u ervan uit gaan dat de notulen die zo'n beheerder van de ledenvergaderingen maakt ook niet foutloos zullen zijn. En als heel gebrekkig wordt uitgelegd wat een VvE is, is de kans groot dat de beheerder in juridisch opzicht al snel wat steken zal laten vallen.
Verder is het zeer aan te bevelen om door middel van een zoekmachine als Google te inventariseren welke informatie over de beheerder op het internet beschikbaar is. Er zijn diverse forums over VvE-zaken en daarin worden wel eens de namen van beheerders genoemd met wie iemand slechte ervaringen heeft.

Relatie met andere partijen
Uw beheerder is vaak de schakel tussen uw VvE en andere partijen. Enerzijds is het van belang dat er een goede relatie is tussen een beheerder en bijvoorbeeld onderhoudsbedrijven. Een dergelijke goede relatie kan betekenen dat een onderhoudsbedrijf net iets meer zijn best doet en een net iets lagere prijs berekent. Anderzijds moeten die relaties ook niet zo nauw zijn dat uw VvE meer betaalt of bij gemaakte fouten niet de volledige support van de beheerder krijgt.
Vraag dus welke banden met welke partijen uw beheerder heeft. En informeer ook uitdrukkelijk naar het al dan niet bestaan van afspraken over commissie (provisies) die de beheerder ontvangt van andere partijen voor zijn bemiddeling.

SKW-certificaat
Een beperkt aantal VvE-beheerders is in het bezit van een SKW-certificaat. SKW (Samen Kwaliteit Waarborgen) is een organisatie, in het verleden opgericht door koepels van woningbouwcorporaties, die toetst of organisaties voldoen aan gestelde kwaliteitseisen.
Zo is in een ‘beoordelingsrichtlijn' uitgebreid vastgelegd aan welke eisen een VvE-beheerder moet voldoen om het SKW-certificaat te krijgen en te houden. Door middel van steekproeven controleert SKW of de gecertificeerde beheerders in voldoende mate werken zoals beschreven in de beoordelingsrichtlijn.
Deze richtlijn kunt u op de website van SKW raadplegen. U kunt die richtlijn overigens goed gebruiken om bij de selectie van een beheerder aan beheerders voor te leggen, met de vraag om per onderdeel aan te geven in hoeverre zij wel of niet voldoen aan de normen van de richtlijn!
Een gecertificeerde beheerder is niet altijd beter dan een niet-gecertificeerde beheerder, maar u heeft wel enige zekerheid dat de kwaliteit van de door een gecertificeerde beheerder geleverde diensten tenminste redelijk is.
Er zijn zeker ook goede beheerders die er bewust voor kiezen om geen certificaat aan te vragen, omdat het verkrijgen van zo'n certificaat kosten met zich meebrengt. En uiteindelijk worden ook deze kosten natuurlijk doorberekend aan de VvE's die van de diensten van zo'n beheerder gebruik maken.

Het beheer valt of staat met de VvE-leden
Een VvE is zeker niet verplicht om een VvE-beheerder in te schakelen.
Als er voldoende capabele leden zijn met voldoende tijd, kan een VvE heel goed door een eigen, uit de leden gekozen, bestuur functioneren. Ook mengvormen zijn mogelijk, zoals een VvE met een eigen bestuur inclusief een eigen penningmeester die de administratieve bulkhandelingen zoals de boekhouding en de maandelijkse incasso uitbesteedt aan een beheerder.
Is de betrokkenheid van de leden echter gering of is er helemaal geen betrokenheid, dan is het zelfs voor de beste beheerder erg moeilijk om de VvE goed te laten functioneren. Want de VvE, dat zijn de leden. Als de VvE-leden zich gedragen als huurders en de beheerder geen partners, geen controle en geen weerwoord vanuit de VvE krijgt, is de kans groot dat de zaak uiteindelijk op de een of andere manier ontspoort.

Maarten den Ouden is auteur van het boek Financiën van de VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren. Zie kascommissiegids.nl.

1
0

Deze website maakt gebruik van cookies. Door het gebruik van deze website geef je toestemming voor het gebruiken van cookies.

/privacy-statement
Meer informatie
Ja, ik geef toestemming