Een pand kopen

Een pand kopen

Een pand kopen
Hoe koop je als vereniging een pand of ander object

Kijk eerst in de statuten of hier een bijzondere regeling voor is. Als je als vereniging de markt op gaat, dan ben je een zakelijke partij. Dat werkt op onderdelen anders dan als particulier.

Formeel eerst

De statuten van de vereniging moeten het mogelijk maken om onroerend goed aan te schaffen. Soms is dat nadrukkelijk uitgesloten. In ieder geval zal er meestal een bijzonder besluit voor nodig zijn. Je gaat immers een enorme verplichting aan voor de vereniging. Zoek dit dus goed uit voor je de markt op gaat. Handelen in strijd met de statuten kan forse schade opleveren.

Een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid mag wettelijk nooit registergoederen in eigendom verkrijgen.

Op zoek naar een pand of object

Als je voor jouw organisatie op zoek bent naar een pand, kom je al gauw uit bij een zogenoemd bedrijfspand. Elke makelaar is bereid om je tegen betaling te helpen bij de zoektocht naar de perfecte locatie. Let bij het zoeken goed op of het object wel de juiste bestemming heeft. Stel je zoekt een opvanghuis, niet iedere woning mag je gebruiken als opvanghuis. Je mag niet in iedere loods een clubgebouw beginnen. Die bestemming kan je op twee plaatsen vinden.

  • Bekijk om te beginnen het bestemmingsplan van de gemeente. Die bestemming is leidend. Wil je een wijziging van de bestemming, dan kan dat soms. Een bestemmingsplanwijziging kost veel tijd en politieke steun.
  • De beperkingen op de bestemming kan ook vastliggen in de eigendomsakte. Met bijvoorbeeld een kettingbeding of andere verplichting. Zorg dat je duidelijk communiceert met de mogelijke verkoper. Die moet jou waarschuwen.

Je kunt veel geld besparen door zelf op zoek te gaan naar een ruimte. Dat gaat immers gemakkelijk via websites als Funda in business of Marktplaats. Dat is zeker als je in een plaats zoekt waar de concurrentie niet al te groot is. Zijn er meer kapers op de kust, dan kan het handig zijn om toch een makelaar in te schakelen. Je kunt er ook voor kiezen om een makelaar voor een deel van zijn diensten in te schakelen, bijvoorbeeld voor de onderhandelingen, het maken van een koopplan of taxaties. Je betaalt dan alleen voor de geleverde dienst.

Kijk in het kadaster

Raadpleeg het kadaster voordat je de koopovereenkomst sluit. Met behulp van het ‘kadastrale bericht eigendom‘ kun je nagaan of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is. Ook staat in het kadastrale bericht onder andere de plaats van het perceel, de oppervlakte, de koopsom en het koopjaar. Het kadastraal bericht is gewoon openbaar. Tegen een kleine vergoeding ontvang je direct een overzicht van de opgevraagde gegevens.

Onderzoek

Om niet voor nare verassingen te komen staan stel je natuurlijk ook een onderzoek in naar de verwerking van asbeststoffen en naar bodemverontreiniging. Hiermee voorkomt u dat u in de toekomst aansprakelijk gesteld kan worden. Laat het recht op een bodemonderzoek opnemen in de koopovereenkomst. Neem ook een ontbindende voorwaarde op voor het geval dat het bodemonderzoek negatief uitvalt. Sommige gemeenten eisen een schoongrondverklaring bij nieuwbouw of uitbreiding op een bestaand perceel. Ook kun je te maken krijgen met bouwkundige aanpassingen vanuit de gemeente die verplicht zijn voor het doel waarvoor je het pand gaat gebruiken.  

Vergunningen

Overleg voor je een object koopt goed met de gemeente (of andere overheidsinstantie). Welke eisen stellen zij straks aan het in gebruik nemen van een pand? Zijn er bijzondere vergunningen vereist? Wil de gemeente meewerken? Heb je misschien ook nog subsidie of een garantie nodig van de gemeente. Het is niet zo dat je op ieder veldje een hondenvereniging kan starten of een paintball wedstrijd mag organiseren. Niet in ieder water kan je een visvereniging starten. Dit is Nederland en er zijn overal regels voor.

Privatisering en afstoten bezit

Wellicht kunt je ook kijken naar de mogelijkheden om sportvelden, tennisbanen en dergelijke te kopen in plaats van deze van de gemeente te huren. De voordelen van deze privatisering zijn dat jullie de faciliteiten kunt inrichten en moderniseren naar eigen smaak. Ook heb je dan alle zeggenschap over het beheer en de exploitatie van de voorzieningen. Een nadeel ligt weer in bijkomende kosten zoals de onroerend zaak belasting en het spaarpotje dat je aan moet leggen voor onderhoudskosten en de vervanging op termijn van materialen en attributen.

Ook zijn veel gemeente eigenaar van diverse panden in de gemeente. Die willen ze soms verkopen. Daarbij gaan ze niet voor de hoogste prijs. Een goed plan en een maatschappelijk doel kan dan ook doorslaggevend zijn. Het kan het pand zijn waar je nu al in zit, maar ook een ander pand. Denk ook eens aan een kerk. Die worden ook vaak verkocht op basis van een goed plan, liever dan een disco in de voormalige kerk.

De koopovereenkomst

Pas op met toezeggingen als je een pand bezoekt. In tegenstelling tot de aankoop van woonruimte geldt bij de aankoop van een bedrijfsruimte wel de mondelinge koopovereenkomst. Er is dus in de zakelijke sfeer geen sprake van een bedenktijd. Particulieren zijn gewend dat ze zonder opgaaf van redenen een koopovereenkomst kunnen ontbinden. Dat is hier niet het geval.

Natuurlijk is de levering pas voltooid als jullie bij de notaris de transportakte hebben ondertekend. Daarbij is van belang dat de notaris alle formele stappen controleert. De statuten, de bevoegdheden van de bestuurders, de besluiten van de vereniging, dat moet allemaal in orde zijn.

Overdrachtsbelasting en kosten

Bij de koop van een pand moet de vereniging overdrachtsbelasting betalen. Deze belasting is een percentage van de koopsom. De overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar als kosten voor de organisatie. Wel kun je deze bij de waarden van de ruimte optellen en hierop afschrijven.

Naast de overdrachtsbelasting komen ook de kosten van de notaris voor rekening van de koper. Dat noem je kosten koper. Het staat je als koper vrij om zelf een notaris te kiezen. Zoek goed en vraag een paar offertes aan. Notarissen werken niet met vaste prijzen en dus kunnen de tarieven fors verschillen.

Onderneming

Verenigingen kunnen ook aangemerkt worden als ondernemer voor de Belastingdienst. Heeft jullie organisatie die status, dan hebben jullie een aantal belastingvoordelen. 

Investeringsaftrek De aankoop van bedrijfsruimte is een investering. Daarom kunnen jullie in aanmerking komen voor investeringsaftrek als je een pand koopt om er uw organisatie in te vestigen. Let op: Voor de grond waar het pand op staat, heb je nooit recht op investeringsaftrek. Je moet dus de waarde van het pand en de waarde van de grond apart (laten) bepalen.

De vrijstelling van BTW. De aankoop van een pand dat langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen, is vrij van BTW. Over een nieuw tot en met een twee jaar oud pand moet u wel BTW betalen. Je kunt samen met de verkoper besluiten om toch BTW te betalen over de aankoop van een pand ouder dan twee jaar. Je moet de BTW op de aangifte invullen en je kunt deze op dezelfde aangifte (voor minimaal 90%) weer aftrekken als voorbelasting. Voorwaarde is dat jullie  het pand voor minimaal 90% gebruiken voor met BTW belaste activiteiten. Dit geldt voor het jaar waarin je het pand koopt en voor het boekjaar daaropvolgend. Door deze voorwaarde zullen niet veel verenigingen en stichtingen ervoor in aanmerking komen, omdat ze slecht voor een deel met BTW belaste activiteiten uitvoeren.