9 januari 2013

De gevolgen van de btw-verhoging voor uw reservefonds groot onderhoud

Door de verhoging van het hoge btw-tarief van 19 naar 21% zullen de in het onderhoudsplan voorziene kosten voor elke Vereniging van Eigenaren iets hoger uitvallen. Dit artikel geeft een korte uitleg van het effect van de btw-verhoging op uw VvE.

Prijzen inclusief btw
Als het goed is, zijn de prijzen die in het onderhoudsplan van uw VvE zijn voorzien, allemaal inclusief btw. Dat is wel iets om even te controleren, want in de praktijk komt het voor dat de opstellers van het onderhoudsplan de VvE primair zien als een zakelijke partij. En in het zakelijk verkeer is het gebruikelijk om te werken met prijzen exclusief btw.
Omdat de VvE echter geen teruggave kan krijgen van betaalde btw, moet bij het begroten van de uitgaven voor groot onderhoud altijd worden gerekend met prijzen inclusief btw.

Btw-verhoging
Per 1 oktober 2012 is het hoge tarief van de Btw van 19% naar 21% gegaan. Dat is geen verhoging van 2% zoals vaak wordt gezegd, maar van 2 ‘procentpunt’ oftewel 1,68%. Dat is dus wat je zou kunnen noemen een ‘meevaller’….
De berekening op basis van een voorbeeld:
–    Stel de prijs exclusief btw is € 100
–    De oude prijs (van vóór 1 oktober 2012) inclusief 19% btw is dan € 100 * 1,19 = € 119
–    De prijs inclusief 21% is dan € 100 * 1,21 = € 121
–    De verhoging is dus € 2 (namelijk € 121 – € 119)
–    Deze € 2 is 1,68 % van de oorspronkelijke prijs van € 119 (namelijk 2 / 119 = 0,0168 = 1,68 %).

Effect op het reservefonds groot onderhoud
De kosten van het in het onderhoudsplan voorziene groot onderhoud zullen dus bij uitvoering van het onderhoud ná 1 oktober 2012 naar verwachting 1,68% hoger uitvallen dan oorspronkelijk voorzien. Het bedrag van het reservefonds groot onderhoud zal daardoor met hetzelfde percentage verhoogd moeten worden.
De veronderstelling daarbij is dan dat de leveranciers de hogere btw daadwerkelijk zullen doorberekenen en niet ‘voor eigen rekening’ zullen nemen.

Laag btw-tarief
Vrijwel alle uitgaven van VvE’s vallen onder de categorie goederen en diensten die met het hoge btw-tarief belast zijn. Voor schoonmaakwerkzaamheden binnenshuis (en dat geldt ook voor de gemeenschappelijke binnenruimten van het appartementsgebouw) geldt het lage btw-tarief van 6%. Dit tarief is niet verhoogd.
En voor enkele bijzondere categorieën werkzaamheden aan woningen geldt het lage btw-tarief van 6%. Het gaat voor VvE’s dan vooral om isolatiewerkzaamheden, schilderen en stukadoren en dan alleen in het geval dat de woningen ouder zijn dan twee jaar.

De ervaring leert dat in de onderhoudsplannen van VvE’s soms – ten onrechte dus – gerekend wordt met het hoge btw-tarief voor alle onderhoudswerkzaamheden. Kijkt u dat voor de zekerheid even na in het onderhoudsplan van uw VvE. Wellicht blijkt dat de opstellers geen rekening hebben gehouden met het lage btw-tarief en dat kan het effect van de verhoging van het hoge tarief weer aardig compenseren!

Verhoging eigenaarsbijdragen?
Een groot deel van de maandelijkse eigenaarsbijdragen wordt gebruikt voor de toevoegingen aan het reservefonds groot onderhoud. Afgezien van andere ontwikkelingen zou dit deel van de eigenaarsbijdragen dus ook met 1,68 % moeten stijgen. Maar door het eerder genoemde lage btw-tarief op een aantal diensten zal de gemiddelde stijging iets lager uitkomen.
Wel moet eventueel rekening gehouden worden met een ‘inhaalslag’ als u de btw-verhoging nog niet heeft doorberekend: het bedrag van het reservefonds na 30 september 2012 moet immers worden aangevuld. Deze aanvulling komt bovenop de eerder genoemde stijging. Het is een kwestie van beleid van het bestuur en van de ledenvergadering in welk tempo deze inhaalslag wordt gemaakt.

Maarten den Ouden is auteur van het boek FINANCIËN VAN DE VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren. In dit boek staat o.a. ook een duidelijke uitleg over het reservefonds groot onderhoud. Voor meer informatie zie kascommissiegids.nl.

Share on print
Share on facebook
Share on linkedin
Share on twitter
Share on google
Lees ook...