Rechten, plichten en regels van een VvE

Rechten, plichten en regels van een VvE

Rechten, plichten en regels van een VvE

Wat staat er in de wet

De belangrijkste rechten en plichten van de VvE staan in boek 2 waarin het verenigingsrecht is vastgelegd, en boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) onder titel 9, het appartementsrecht. De wet stelt een aantal belangrijke en specifieke eisen aan VvE’s, onder meer dat:

  • de splitsing van een gebouw in appartementsrechten door de notaris in een officiële akte moet worden vastgelegd;
  • alle eigenaren in principe een gelijk aandeel hebben in het bezit van het pand. Bij de splitsing in appartementsrechten kan hiervan worden afgeweken;
  • VvE’s verplicht zijn om een splitsingsreglement op te stellen;
  • eigenaren veranderingen aan mogen brengen in de privédelen van het gebouw, voor zover deze geen gevolgen hebben voor de andere eigenaren. Als ze overlast zouden veroorzaken, zoals een houten vloer, moet dit worden gemeld aan de VvE;
  • een eigenaar het recht heeft om zijn appartementsrecht (dus woning, winkel of kantoor) te verhuren aan iemand anders.

Lees de volledige wetteksten van het BW 2 en BW 5.

Splitsingsakte, het splitsings- en huishoudelijk reglement

Splitsingsakte
In de akte van splitsing staat welke delen van het gebouw persoonlijk bezit zijn en welke delen eigendom zijn van alle appartementseigenaren. Waar de grenzen precies lopen is te zien op de splitsingstekening die bij de akte zit. Ook staat in de akte welk model splitsingsreglement erbij hoort.

Splitsingsreglement
Bij iedere splitsingsakte zit een splitsingsreglement. De notaris legt deze vast. In dit document staan de statuten van de vereniging en wat de onderlinge rechten en plichten van de appartementseigenaren zijn. Over onder meer het gebruik, beheer en onderhoud van het gebouw en de financiering hiervan, het opzetten van de VvE, de vergadering en het bestuur. Het is in feite het document waarin alle regels vast liggen en wat je erop na dient te slaan als er onduidelijkheid ontstaat over bepaalde zaken.
Wel gaat de wet altijd voor het splitsingsreglement. Staan er in het reglement zaken die in strijd zijn met de bepalingen uit het BW 2 en 5, dan vervallen deze.

Huishoudelijk reglement
Een huishoudelijk reglement is niet verplicht. De VvE kan deze wel opstellen. Het is een praktische invulling van het splitsingsreglement en kan bijvoorbeeld bepalen dat de eigenaren gezamenlijk de algemene ruimtes netjes houden en de naamplaatjes op de brievenbussen er allemaal hetzelfde uitzien.

In de wet heeft het huishoudelijk reglement slechts betrekking op de algemene ruimtes in het gebouw. In de model splitsingsreglementen na 1983 is hier ook het gebruik van privégedeelten aan toegevoegd en al het andere wat volgens de vergadering vastgelegd moet worden in regels, voor zover dit niet in het splitsingsreglement staat. Bijvoorbeeld of er huisdieren zijn toegestaan in de appartementen. Er mogen geen bepalingen in staan die in strijd zijn met het splitsingsreglement. Het huishoudelijk reglement kan door de VvE tijdens een algemene ledenvergadering worden gewijzigd of aangevuld.

Ledenvergadering

De algemene ledenvergadering (ALV) is het hoogste orgaan van de VvE. De ledenvergadering, waarin alle leden van de VvE zijn vertegenwoordigd, kan als enige namens de vereniging besluiten nemen. Het onderhoud, de financiën, het wijzigen van regels en ga zo maar door, alles moet langs de vergadering.

Tijdens de vergadering heeft ieder lid van de VvE het recht om aanwezig te zijn en een stem uit te brengen. Voor het nemen van besluiten geldt doorgaans een quorum. Dat is een minimum aantal stemmen. In het splitsingsreglement staat welk aantal stemmen voor welke besluiten vereist is en of elk lid een even zwaar wegende stem heeft. Een stemming moet van tevoren in de agenda van de vergadering zijn aangekondigd, anders is een genomen besluit niet geldig.

Wat is gemeenschappelijk?

Aan het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw moeten alle leden van de VvE meebetalen. Dit is op basis van de verdeelsleutel die in het splitsingsreglement staat. Gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld het dak, de raamkozijnen, de gevel, schoorstenen, ventilatiekanalen en technische installaties. Maar ook bijvoorbeeld de fundering, de alarminstallatie, intercom en de lift. Kijk in de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor een exacte opsomming van de gemeenschappelijke delen.